任意売却で借金残債はどうなる？売却前に考慮すべきデメリット

任意売却で借金は帳消しになる？

住宅ローンの支払いが残っている状態でもマイホームを売却できる任意売却は、住宅ローンの支払いが厳しくなったときに、借金を減らす方法としてとれる手段のひとつです。任意売却でマイホームが売れたとき、その後の残ったローンの支払いはどのようになるのでしょうか？

任意売却後も残ったローン（残債）は返済しなければならない

任意売却は、住宅ローンの残高を0にできる方法ではありません。例えば、2,000万円のローン支払いが残っているマイホームを任意売却した場合、売却価格が1,500万円だったとすると、売却益を全額残ったローンの支払いにあてたとしても、500万円の借金が残ります。

任意売却後に残ったローンの残高のことを残債といい、上記ケースでいえば、残債の500万円は任意売却後も引き続き返済していかなければなりません。つまり、住宅ローンの残高が大きい状態でマイホームを任意売却すると、マイホームの売却後も借金負担が重くのしかかる可能性があるのです。

残債の支払い方法

任意売却後、債務者（ここでは金融機関などから住宅ローンの借り入れがある人）は自身の所有する住宅を失うことになるため、その後は家賃支払いで別の住居に住むのが一般的です。しかし、任意売却を行うには一定期間の住宅ローンの滞納があることが前提であり、住宅ローンを支払えなかった人が、家賃を支払いながら残債も返済していくのは非常に困難なことが想像できます。

そこで通常は、無理のない範囲で残債を返済して行けるよう、任意売却後に借入先の金融機関と交渉をします。もちろん、どのような支払い方法がとられるかは借入先の金融機関によります。しかし基本的には、債務者の収入や任意売却後の生活などを考慮して、月々1万円など、実生活と照らし合わせて、債務者にとって無理のない範囲での返済が可能になるような金額設定を行います。

上記の例でいえば、債務者が任意売却後に返済しなければならない借金は500万円です。しかし、金融機関との交渉次第では、500万円の借金自体を300万円や200万円に減らしてもらえる可能性もあります。これを、債務の圧縮といいます。話し合いで借入先の納得が得られれば、残債の全額を返済しなくてもよい可能性もあるのです。

任意売却でも借金が減らない？売却前に知っておくべきデメリット

任意売却をしたのはいいけれど、思ったより借金負担が減らなかった……といったことにならないためにも、任意売却のデメリットについても把握した上で慎重に検討しましょう。

そもそも任意売却とは？仕組みを解説

任意売却は簡単にいえば、ローンが残っている住宅などを売却することです。その仕組みについて、もう少し詳しく解説します。

マイホーム購入時に住宅ローンを組む際は、必ず借入先の金融機関より、マイホームに抵当権が設定されます。抵当権とは、債権者（お金を貸す側／この場合は住宅ローン借入先の金融機関など）が債務者の不動産などの財産を担保にして、債務が支払われなかった場合に担保にした財産を売却するなどし、返済されなかった債務の代わりとできる権利のことをいいます。

住宅ローンの場合は、万が一ローンが支払われなくなったときの担保として、お金を貸す側の金融機関がマイホームに抵当権を設定するのです。

原則として、抵当権が設定されている状態では、マイホームを売却することができません。売却するためには、売却時に売却益などでローン残高を一括で支払い、借入先から抵当権を外してもらう手続きが必要です。もちろん、売却時点でローンの支払いが終わっていれば、抵当権は解除されているので問題なく売却できます。

つまり、ローン残高があまりにも多く、売却益に加えて貯金などをあててもローン残高の一括返済が難しい場合、本来ならば抵当権を解除してもらえず、マイホームを売却することができません。このように、ローン残高の一括返済が難しい状況でも、借入先の承諾を得て抵当権を解除してもらい、マイホームを売却することを任意売却といいます。

任意売却の4つのデメリット

任意売却は本来ならば売れないものを売れるようにする手続きですから、それなりのリスクをともないます。任意売却を検討するときに注意しておきたいデメリットは次の4つです。

必ず売却できるとは限らない

任意売却をしようと思ってマイホームを売りに出しても、買い手がつかない限り売却は叶いません。任意売却を行うには原則として、一定期間のローンの延滞があることが条件ですから、買い手がつかない場合は借入先より、マイホームが競売にかけられるリスクがあることに注意が必要です。

競売とは？

住宅ローンに一定期間の滞納があった場合、住宅ローンの借入先である金融機関などが、抵当権を行使して住宅を売却することを競売といいます。競売は裁判所を介した手続きであり、住宅を所有する人の承諾を必要としない強制的な売却です。

また、競売では一般的に、売りにかけられる住宅の評価額は相場の5～7割程度に落ちるとされています。なぜなら、競売物件を購入する際には内覧ができないなどのデメリットがあり、こういった買い手側のリスクがある程度考慮されているからです。

もちろん、相場の5～7割という数字はあくまでも、裁判所が指定する鑑定人が算出する評価額ですから、評価額よりも高い価格で売れる可能性はあります。しかし、任意売却であれば一般的には相場の8割くらいで売却できるといわれていますから、競売と任意売却とを比較すると、競売には相場よりもかなり低い価格で売却されてしまうリスクがあるといえます。

「売却後も住み続けられる」「引っ越し費用を捻出できる」は交渉次第

任意売却の業者が公開しているホームページなどを見ると、「売却後も住み続けられる」「引っ越し費用を捻出できる」といったうたい文句が書かれていることも少なくありません。

実際に、借入先との交渉次第では、売却益の一部を引っ越し費用にあてることを了承してくれたり、引っ越しまでのスケジュールを債務者側の状況に応じて柔軟に組んでくれたりするケースもあります。

また、マイホームの買い手と交渉して賃貸契約を結び、一度任意売却したマイホームに、売却後は買い手へ毎月家賃を支払うかたちで住み続けられる（リースバック）可能性もあります。しかしいずれにしても、借入先や買い手側との交渉次第ですから、相手が納得しなければ、住み続けることも引っ越し費用の捻出も難しい場合があります。

ちなみに、競売の場合は、買い手がついたらマイホームからは強制的に立ち退かなければならず、売却後に住み続けることはできません。また、売却益も全額をローン残高の支払いにあてられることから、売却益の一部を引っ越し費用などにあてることもできません。

連帯保証人の同意がないと売却できない

連帯保証人とは、債務者と連帯して支払い義務を負う人のことをいい、連帯保証人には債務者本人とほとんど同等の支払い義務があります。そのため、任意売却には必ず、連帯保証人の同意が必要です。連帯保証人が納得してくれない場合、任意売却の相談をしたくても連絡がとれない場合などは、任意売却の手続きは進められません。

信用情報機関に登録される

任意売却の手続きを進めるには、一定期間の住宅ローンの滞納があることが前提です。ローンの借り入れは信用取引の一種ですから、ローンが契約通りに支払われないなどの事故情報は、信用情報機関に登録されます。事故情報の登録とは、いわゆる“ブラックリストに載る”といわれる状態です。

事故情報が登録されると、一定の期間は新たなクレジットカードの契約やローンの借り入れができません。事故情報の登録期間は信用情報機関によって異なりますが、新たな信用取引ができるまでに少なくとも5年程度はかかると考えておいたほうがよいでしょう。

任意売却後も借金返済が難しい場合は

最後に、任意売却後も残債が多く残り、借金負担が重く生活が厳しくなった場合に、どのような対策がとれるのかを解説します。

個人再生や自己破産を検討しよう

ここまで見てきたとおり、任意売却には債務者にとって大きなメリットもある反面、同じくらいのデメリットやリスクもあります。借入先との交渉によっては、任意売却後も残債の支払い負担が大きく、徐々に生活が厳しくなっていくこともあるかもしれません。

現在の収入や生活状況ではどうしても借金返済が難しい場合、個人再生や自己破産といった債務整理を検討しましょう。個人再生や自己破産は、裁判所を介した手続きにより、法律に則って借金を減らす方法です。

個人再生では一部の財産を保有したまま借金を減らせる、自己破産では、最低限の財産以外はすべて処分される代わりに、住宅ローンの残債を含めたすべての借金の支払いが免除される、といったメリットがあります。

連帯保証人がいる場合は注意が必要

ただし、特に自己破産の場合は、債務者本人の支払い義務はなくなりますが、債務者に連帯保証人がいれば、本人のすべての支払い義務が連帯保証人に移ります。そのため、借金の金額や連帯保証人の支払い能力によっては、連帯保証人まで自己破産に追い込まれる可能性もあるのです。

住宅ローンの場合、連帯保証人となっているのは配偶者であることが多いですが、住宅ローン以外にも借金がある場合は、自己破産によって、他の借金で連帯保証人になってくれている人に多大な迷惑をかける可能性も。「借金が減るなら……」と安易に債務整理を考えず、まずは弁護士などの専門家へ相談する必要があります。

任意売却による借金減額は弁護士へ相談

任意売却ではマイホーム売却後の交渉が肝になります。つまり、売却を仲介してくれる業者選びが非常に重要なポイントです。しかし、通常の不動産取引を主とする宅建士には、債務に関する法知識を備えた上で交渉までを担うのは、難しいケースが少なくありません。

ローン残高やマイホームの評価額などから考えて、任意売却後に債務整理も検討しなければならないケースになると、一般の不動産業者ではさらに対応が困難になることが予想できるでしょう。
そのため、任意売却により借金の減額を検討している方や弁任意売却後に重い借金負担で困っている場合も、まずは弁護士へ相談してみてください。