不動産売買取引の流れ～不動産売却・購入の基礎知識

不動産売買取引の流れ ～売却編

最初に、不動産を売却する際の売買取引の流れを見ていきましょう。

ステップ１　売却の理由や条件を整理し、相場を調べる

不動産を売却するに当たっては、まず売却の理由を整理しましょう。あわせて、売却に当たって希望の条件も確認します。この作業を行うことで、売却の価格や時期、住み替え先は新居を購入するのか、それとも賃貸にするのかなど、売却の一連の流れをイメージすることができます。あわせて、売却価格がどのくらいになるものなのか、近隣の売り出し価格や売却の状況を調べ、目安を付けておきましょう。

ステップ２　不動産の査定を受けて不動産会社を決める

売却の仲介を依頼する不動産会社を決めるため、不動産の査定を依頼します。その際、不動産会社は１社だけでなく、複数の査定を受け、査定金額や担当者の対応を比較して検討しましょう。査定金額は、実際にその価格で売れると保証するものではありませんので、高ければいいわけではありません。不動産をどのように販売するのかの戦略を、明確にわかりやすく説明できる不動産会社を選びましょう。不動産会社を選んだら、媒介契約を結びます。

ステップ３　不動産を売り出す

不動産を売り出すに当たっては、まず売却価格を決めます。売却価格は、売却したい時期や価格との兼ね合いで決まってきます。不動産会社とよく相談の上決めましょう。購入希望者が現れたら、内覧などにも対応します。購入希望者とは、価格などの売却条件が交渉となることもあります。譲れるところと譲れないところをきちんと切り分けながら、交渉を進めましょう。購入希望者には、事前に不動産情報を開示します。後々のトラブルを避けるためにも、特に不具合や欠陥などについては隠すことなく伝えましょう。

ステップ４　買主が見つかったら売買契約を結ぶ

買主が決まったら、売買契約を結びます。売買契約は内容が不適切だと、後になってトラブルが起こることがあります。どのような契約内容にするのかは、事前に慎重に検討し、心配なら弁護士などの専門家にも相談しましょう。契約を交わす際には、買主から、売却価格の10～20%程度の手付金を受け取ります。不動産会社への仲介手数料も、手付金の中から支払います。

ステップ５　不動産を引き渡す

売買契約を締結したら、契約書によって定めた引き渡し日までに引っ越しを完了させます。引き渡し手続きでは、買主から売却代金の残金を受け取るのと引き換えに、不動産の鍵を渡します。あわせて、抵当権抹消と所有権移転の登記申請を行います。引き渡しが完了すれば、不動産の売却手続きは終了です。

不動産売買取引の流れ ～購入編

次は、不動産を購入する際の、不動産売買取引の流れを見ていきましょう。

ステップ１　情報収集や見学をして不動産を絞り込む

希望エリアにどのような不動産が販売されているか、まずは情報を収集しましょう。ネットでチェックしてみるのもおすすめです。めぼしい不動産は、内覧をしたり、モデルルームを見学したりして実際に見てみましょう。複数の不動産を見ながら、どれを購入するのかを絞り込みます。

ステップ２　購入を申し込み、住宅ローンを申請する

購入したい不動産が決まったら、購入申し込みをします。申し込みの際、新築マンションなどの場合だと、2～10万円の申込証拠金を支払わなければならないこともあります。購入の申し込みをしたらすぐに、住宅ローンの事前審査を申請します。それとあわせて、不動産の購入資金以外に必要となる諸経費や、毎月の返済額などについても試算し、資金計画を立てましょう。

ステップ３　売買契約を締結する

売買契約に当たっては、事前に重要事項説明書と契約書のコピーを受け取り、内容をよく確認しましょう。契約を交わしてしまえば、後に戻ることはできません。少しでも不明な点があれば、不動産会社に確認しましょう。契約を交わす前なら、まだ契約を取りやめることができます。契約書の内容に納得できれば、売主と契約を交わし、手付金を支払います。

ステップ４　住宅ローンを申し込む

売買契約を交わしたら、住宅ローンを正式に申し込みます。申し込みを受けると、金融機関は本審査に入り、融資が承認されれば、金融機関とローン契約を結びます。

ステップ５　残金を決済して引き渡し

契約書で定めた引き渡し日に、代金の残りを支払い、不動産の引き渡しを受けます。不動産が引き渡されたら、所有権の移転登記を行います。引き渡しが完了すれば、不動産売買取引の手続きは終了です。引っ越しをし、新生活のスタートを切ることになります。

不動産売買取引における注意点

不動産売買契約に際しては、いくつかの注意点があります。それをここでは見ていきましょう。

注意点１　土地境界の明示義務

不動産売買取引では、引き渡し日までに土地の境界を明示することを、売主は義務として負います。このことは、すでに境界標が設置されているなどの場合には問題にはなりません。しかし、売買契約締結後に境界標を設置したり、境界確認書を作成したりしなければならない場合には、「もしそれができないときにはどうするか」を、契約書に規定しておくのがおすすめです。なぜならば、隣地の所有者の拒否または不同意などの理由で、境界の明示義務が果たせなくなるケースがあるからです。

注意点２　手付解除の期限

買主からの申し出なら、手付金を放棄することにより、また売主からの申し出なら、手付き金の倍返しをすることにより契約を解除する「手付解除」は、民法では期限が「相手が契約の履行に着手するまで」と定められています。しかし、この規定には曖昧なところがあり、「契約の履行に着手していたか否か」をめぐってトラブルが生じることもあります。したがって、手付解除ができる期限は、契約書に日付で指定するのが望ましいと言えるでしょう。

注意点３　ローン特約条項

買主が住宅ローンによって不動産を購入する場合、売買契約書に「ローン特約条項」をもうけ、買主が自分の責によらず、住宅ローンの融資を受けられない場合には、契約を白紙撤回できるようにします。ただし、このローン特約条項が、例えば融資先を「A銀行もしくはB銀行等」などとした場合、買主はさらにC銀行やD銀行にも融資を申し込まなければ、契約が解除できないようにも読めます。したがって、ローン特約条項は「A銀行からの融資が○年×月△日までに受けられない場合には」のように、融資の申込先と期限を特定しておくことがおすすめです。

注意点４　瑕疵担保責任に関する条項

瑕疵担保責任は、もし売買された不動産に欠陥があった場合に売主が負う責任です。通常、不動産売買契約書には、この瑕疵担保責任について、責任を負う期間を限ったり、責任を負わないことにしたりなどの特約をもうけます。この瑕疵担保責任については、売主、買主とも、よく注意して確認しましょう。特に、一部のことについてのみ瑕疵担保責任を残すような場合には、何がその責任に当てはまり、何が当てはまらないのかを、売主と買主が事前に確認しておくことが必要です。

注意点５　容認条項

容認条項は、不動産の欠陥のうち買主があらかじめ承知していて、瑕疵担保責任から除外されるものを指します。容認条項に何が含まれるのかは、できる限り具体的に契約書に記載しましょう。また、もしどうしても曖昧な部分が残る場合は、売主や不動産業者から十分な説明を受けることが大切です。

不動産売買取引は弁護士に相談しよう

不動産売買は、一生のうちに何度も経験しない人が多いでしょう。それだけに、慎重の上にも慎重を重ね、手続きを進めていくことが大切です。その際に、専門知識を持ち、トラブルが起こった際には解決に導いてくれる弁護士などの存在は、大変心強いものとなるでしょう。